争议中小区典型和非典型矛盾都显现出来
本报记者深入调查，邀请专家剖析“望江嘉苑现象”
为广大业主提供一本破解小区矛盾的手册
●去年10月1日《物权法》正式实施，21天后望江嘉苑全体业主和他们相处了5年之久的成都利丰物业有限公司（以下简称利丰物业）合同到期。现任业委会修改了一份新的物业合同（草案），却在准备跟利丰物业续约时遭到冷遇。
●之后围绕这份引发争议的新合同，业主、业委会、物业公司展开了一场纷乱的博弈。怎么当好一个业主？怎么运作一个业委会？怎么协调业主之间、业主与业委会之间的矛盾等？这些问题不仅集中在望江嘉苑，而且也是成都其他小区的“通病”。今年1月13日，屡次修改后争议合同将公示期满，当事各方目前对该合同表示认同，这意味着望江嘉苑争议至此结束。
●在此期间，本报记者深入调查望江嘉苑现象，采访了当事各方的有关负责人，邀请了四川君士达律师事务所主任律师邓勇剖析矛盾的根源。得出一个结论：在业主广泛参与下，选举产生一个结构合理的业委会，制定一份理性的合同是业主破解小区矛盾的关键。
A一份新的物业合同
带着不满 部分业主抵制业委会
一份更能维护全体业主利益的新合同，在望江嘉苑业委会与利丰物业谈判时，却引起了部分业主不满。他们认为业委会想借机“炒”掉利丰物业。在过去5年相处中，利丰物业在业主中口碑不错。一旦被“炒”掉，将来的物业公司水平未知。个别业主还由此展开“联想”，是不是业委会存在什么私心？带着这种个人情绪，在随后业委会的一系列行动中，这股势力开始抵制业委会。
律师剖析：业委会应当是经过业主大会，由全体业主投票产生，是业主大会的执行机构。业委会的权力应当是在业主大会授权下行使。如果业委会行为违反法律法规或业主大会制定的管理规约或议事规则，必然引起业主的反对。对于没有制定管理规约、议事规则的小区，业委会职责不明确，将无法正常开展工作。
没有拒绝 利丰提出修改意见
在采访中，记者了解到这份新合同对旧合同22处进行了增补，其内容包括：利丰物业向业主交纳15万元合同履约保证金；小区共有收益归全体业主所有等。利丰物业没有拒绝这份新合同，但提出了修改意见。
部分业主不理解，反而加快了业委会行动的步伐。10月17日，锦江区房管局收到了利丰物业《关于“望江嘉苑”物业管理服务情况汇报》的函件，反映利丰物业与望江嘉苑首届业主大会签订的物业管理服务合同即将到期。现任业委会未召开业主大会，对利丰物业的选聘或解聘没有做出决定。与此同时，锦江区房管局还收到望江嘉苑部分业主联合签名，要求利丰物业继续留下来服务。
10月18日，房管局向业委会出具了书面指导意见，认为业委会应尽快召开业主大会，依法决定利丰物业续聘或解聘。
律师剖析：业主对自己权利的不重视以及业主委员会工作程序的不规范导致了小区业主和业主委员会之间的冲突，物权法的实施正在改变这一现状。
B一个公开的竞标公告
形成僵局 业委会求助房管局
10月19日，就在合同到期两天前，业委会在《成都日报》A8版发布了竞标公告。合同到期后，虽然利丰物业仍继续履行其职责，但不排除随时撤离的可能。为此，业委会向房管局报送了《关于“望江嘉苑”小区目前公共秩序情况的紧急报告》。对此，业委会成员刘德顺说，已形成如此僵局，向房管局求助，也是不得已而为之。
律师剖析：根据物权法和物业管理条例的规定，物管公司的选聘应当经过专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意，业委会只能根据业主大会的表决选聘的物管企业履行签订物业管理服务协议的职责，业委会无权直接决定是否续签物管协议。
利丰公告 将继续为小区服务
10月22日，也就是合同到期的第二天，房管局对业委会的紧急报告进行了回复。10月31日下午，房管局召集龙舟路街办、河滨社区党支部书记周继国等人、业委会成员潘晓东、刘晓宇及业主代表旅鸣，举行协调会议。业委会继续坚持其观点，遭到了其他各方的拒绝。
11月1日，利丰物业发布公告称：应业委会的要求，我公司决定在2007年11月30日之前这段时间内继续按照原《物业服务合同》约定为业主服务，请业主按约定履行相应的交费义务。
律师剖析：业委会代表全体业主的利益，而非代表每一个业主的利益。不同业主之间意见存在分歧，利益需求也各不相同，为此，业委会一定要严格按照法律、法规、小区管理规约、业主大会议事规则、业委会工作规则等相关规定，在权力范围之内履行职责。业主有权利监督业主委员会的工作，业主有疑问，业委会应耐心解释。政府职能部门的监督和引导，对问题的有效解决将起着积极作用。
C一场纷乱的三方博弈
三方混战 矛盾闹上社区论坛
“太夸张了，所有人在一夜之间仿佛失去了理智。”回忆起11月3日那一幕，一个业主仍心有余悸。当日，望江嘉苑部分业主在小区内挂起了标语，开展集体签名活动，挽留利丰物业。
11月6日，一个业主在本报社区金版http://city.cdqss.com九眼桥社区论坛上发了一个帖子：“望江嘉苑到底能不能换物管？”将小区问题推到公众视线内，引发了激烈讨论。随后，有人开始质疑业委会的工作水平；有人开始清算业委会的经费。
据利丰物业望江嘉苑负责人蒋华贵说，几个月前，小区业委会已向他们提交了新合同。“提出新合同我们是欢迎的，但其中有些条款我们没法接受。”利丰物业公司梁古芬总经理说，《物业管理条例》对于物管保证小区安全的规定是：“协助维护公共秩序。”而业委会提出的新合同则规定，物业管理公司负责维护业主安全，“这样规定的外延实在太大了。”此外，梁古芬还表示，“那15万的管理费也是个问题。我们必须把这笔钱的管理和退还的条件搞清楚。”
11月13日，面对论坛上的质疑，业委会在小区张贴公告，对业委会工作经费、小区共有部分收入以及关于履约保证金问题进行了一些说明。两天后，业委会又将内容张贴到论坛上。
再次协商 投票决定利丰去留
眼看距11月30日利丰物业托管的最后期限越来越近，有关部门介入了此事协调。11月17日，业委会、利丰物业及有关部门再次进行了协商，达成了初步协议：从11月20日至24日以投票表决方式召开业主大会，在11月24日上午10时，最终决定利丰物业去留问题。3天后，业委会陆续向全体业主发送“情况通报”和“望江嘉苑业主大会表决票”。情况说明包括双方初步达成的两点意向：一是利丰物业交纳10万元履约保证金；二是利丰物业将从委托利丰公司代收的公共机动车位停车费中每年至少获得6.3万元。
律师剖析：业主与业主委员会因利益关系产生矛盾不可避免，关键是需要寻求一种能够有效解决矛盾的机制。如果物管公司需要交纳保证金，该保证金以及小区内公共收益的管理必然成为问题。
北京某小区全国率先以《信托法》、《物权法》为法律依据签订物业管理权信托协议，物管公司除物业管理服务外，还作为信托中的受委托人管理小区业主委托的信托财产，这些信托财产包括业主的公共收益等。这种模式是有效化解矛盾，优化资产管理的有效探索。但作为业主共有财产，其处置和使用必须经过业主大会决议通过，应当以保护业主共有权利为目的，其使用及处置过程也应当建立一种有效的监督机制，让广大业主能够有效参与，从而避免产生误解和冲突。
现场混乱 投票持续了一整天
在质疑声中，11月24日上午，投票在望江嘉苑物管一楼会议室进行。现场混乱，业主在大会纷纷表示对投票过程的质疑，致使大会一度无法进行下去。
在投票现场，业委会主任徐君表示，业委会7个成员以前彼此不认识，7月大家走到一起，只是想为小区业主服务。业委会成立后，当时考虑物管将到期、《物权法》也即将实行，业委会把如何搞好本次物管的选聘作为头等大事。“我们召开业主代表大会修改合同内容；和物管交流；将产生的分歧告知业主……能做的事情都做了。”
在表决是否换物管的问题上，业主和业委会僵持了一整天。直到当晚8时，表决终于有了结果。小区共有900余户住户，收到表决票633张，在是否同意优先和老物管签订合同一项上，有604票表示赞成。利丰物业继续为业主服务。
仍未签约 合同细节还在协商
根据业委会制定的表决票的相关内容，业主大会召开后三天内业委会将与利丰物业签订新合同，然而记者从利丰物业处获悉，截至记者发稿，业委会与利丰物业之间仍未签订新的物管合同。
对此业委会主任徐君表示，双方仍在就合同的部分细则进行协商。由此可见，虽然经民意表决，做出续聘利丰的决定，但望江嘉苑的纠纷并没有随之得到解决，业委会和业主之间的分歧仍然存在，并影响着物管合同的敲定和签订。
D一本破解矛盾的手册
业主主动参与意识逐渐增加
记者在望江嘉苑调查期间，发现纠纷不仅存在于业委会和利丰物业之间，更突出表现在于业主和业委会之间。部分业主认为，新成立的业委会修改以前的物业服务合同存在的问题，形成的草案未经业主大会表决，因此纷纷质疑整个选聘物管的过程。对此，业委会表示是利丰物业对新修改的物业合同一度含糊不清的表态，导致业主对业委会修改物管合同不满。
无论纷争由谁挑起，毋庸置疑的是，修改物管合同、决定续聘物管与否，这两大问题促使原本对小区公共事务不甚关心的业主，主动参与到了社区事务中来，并联合在一起影响业委会的决定，督促业委会为全体业主的共同利益不断完善工作程序和提供工作水平。
律师剖析：根据今年1月1日实施的《成都市物业管理条例》第六十八条规定：物业服务合同由业委会与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订。合同中的下列主要内容应事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：（一）物业服务事项；（二）物业服务质量及费用标准；（三）合同期限；（四）违约责任。业委会代表业主大会签订物管合同，牵涉到业主重大利益的，应当由业主大会讨论通过，其余内容，业委会应当从最大程度维护业主利益的角度拟草。本案中的小区业委会自行制定物管合同的行为是不妥的。 |
