换物管第二居所业主说了不算？

太少！
600多套房全部卖出，最多时小区只有三分之一的入住率
太久！
用了13个月才成立起首届业主委员会
太难！
换物管要小区内全体业主所持投票权2/3以上通过才有效

　　第二居所作为享受生活的标志，业主们周末驾车前去小住，或像候鸟一样一年住几个月，倍感舒适惬意。但是，近期本报热线连续接到都江堰青城山水小区业主的投诉：物管公司的服务水平日益下降，在住业主决定并选聘了新的物管公司，但现有物管公司却“不肯走”。上周末，记者冒雨前往小区一探虚实……
矛盾焦点：
旧物管不走，新的进不来
　　尽管那天下着雨，听说记者来采访，十多个老人还是很快赶到小区会所，高低起伏的声音随即连成一片，其中一位女士情绪比较激动：“就像你家请的保姆，前面他说要走，我们请了新人他又不走了……”
　　罗正兰，原中国工程研究院研究员，退休后选择留在成都颐享天年。“换物管实在是他们的服务越来越不近人意，”她代表在场的十几位发言称，换物管的核心问题有三：一、3年的账目从未向业主公示；二、对小区内尤其是别墅区的乱搭乱建不予制止，不作为；三、大夏天停水停电让人平添烦恼，对于开发商前期遗留问题，物管公司没有想办法处理和维护。
　　郭樵，青城山水业主委员会主任，为了选聘物管公司的事，78岁的她已在成都和都江堰之间往返奔波了数月。她向记者介绍了事情的始末：2005年9月，青城山水业主委员会成立，业委会的当务之急是，是否和前期物管企业－－－红星物管公司签订物业管理合同。2006年7月11日，有83位业主参加的业主会议决定招投标选聘物管公司。8月16日，红星物管在小区张贴公告，正式表示不参加招投标。8月20日，在镇政府、派出所、成都电视台33频道、生活频道等多家媒体的参与下，青城山水举行了物业管理公司的招投标大会。最终成都恒安五洲物业管理公司中标，并与业委会签订服务合同，约定入场时间为9月20日。但是，到目前红星物管都没有撤出，于是就有了目前这种“旧的不去，新的不能来”的尴尬局面。
物管说：
缺少相关证明文件，没法移交
　　随后，红星物业的巫主任接受记者采访。他表示，小区物管招标条件中将物业管理服务收费标准定为每平方米每月0.65元，红星物管通过内部核算认为不足以支撑小区正常的物业费用支出，因此不得不退出。对于办交接手续问题，“我们从来都没说过不交，是他们不具备条件”。根据有关规定，业委会无法提供由业主大会授权业委会选聘物管公司的证明文件，物管公司也就无法进行物业移交的相关程序。
　　红星物管所说的规定是指《成都市物业管理业主大会规程》，该规定第6条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。第25、26、27、28条的相关内容是：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主说：
召集业主太难，13个月才成立业委会
　　对于物管的说法，业委会主任郭樵称，召集全体业主开业主大会来表决实在太难。她告诉记者，由于业主难以聚集，难以成立业主大会，2004年8月，开发商组织了业主委员会的筹备委员会，并将7名业主委员会候选人的基本情况打印成表格，通过保安入户征求意见，周末或周一早晨在小区门口拦车请“周末”族填表格，以及电话联络等方式，前后耗时13个月才最终确定了业主委员会的7人人选，这是青城山水入住后唯一的最正式的业主组织。
　　据记者了解，青城山水有617户住户，大多数是子女买给父母避暑和休闲用的。今年夏天最热的时候，也是小区居民有史以来聚集最多的时候，仅有200多户。退休教师韩瑞娜说，“我住在12栋，一个单元15户，只有1户常年居住，4户从来没有人来过。”
都江堰房管局说：
依法行政不能改变
　　面对第二居所业主大会成立难的问题，和双方的僵持不下，记者拨通了都江堰房管局物管科彭科长的电话。彭科长告诉记者，要成立业主大会并决定小区重大事项就必须按《成都市物业管理业主大会规程》的要求来执行。对于召集人员有实际困难的小区，可以用书面信函征求意见的方式来解决。如果不通知所有的业主，由在住业主决定所有的事，从某种程度上来说，就剥夺了不知情业主应有的权利，也是不妥当的。
律师说：
业主行为合情不合法
泰和泰律师事务所邱泽龙律师称，《物业管理条例》、《成都市物业管理业主大会规程》关于选聘、解聘物管企业的职权都明确规定要由业主大会行使，并“必须经管理区域内全体业主持有投票权的2／3以上通过”。青城山水的业主虽然由于客观原因无法召开业主大会，但从法律的角度来看，业主代表对于小区重大事件的决定就很难得到法律的支持。同时，也说明现有的规范性文件的规定具有一定的局限性和不可操作性，在法规的实际施行中应考虑实际情况而有所变通。实习记者杨波