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物业管理之法规解析 ----文章正文
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四川贯彻《物业管理条例》规定每平方米1个投票权
成都写字楼信息网 物业管理 文章来源：成都日报 发布时间：2006-7-20 |
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物管用房应不低于物管区房屋建筑面积的0.2%，物管企业如损毁物业资料要被追究责任……日前，省政府办公厅发出《关于贯彻实施国务院<物业管理条例>有关问题的通知》，而过去与该条例和通知不一致的有关规定一律废止。
共有物业
业主按产权比例行使业主权利
●首次业主大会业主投票权以拥有物业的建筑面积、住宅建筑面积确定
●每平方米（不足1平方米不计）建筑面积为一个投票权，投票权数累加计算
《通知》中规定，一个物业管理区域内，业主入住率达到50%以上或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应在物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处会同建设单位或公有住房出售单位和业主组成首次业主大会筹备组并召开首次业主大会。共有物业的业主按产权比例行使业主权利。单个业主首次业主大会上的投票权超过全部投票权30%的部分不再计投票权，并在计算投票权比例时从总投票权重扣除。
《通知》规定，依法归全体业主所有的物业不计投票权。
物管用房
不低于物管区房屋建筑面积的0.2%
●物业管理企业用房不得低于物业管理区域房屋建筑面积的0.2%
●房屋建筑总面积不足5万平方米的，物业管理用房不低于100平方米
物管区即使是分期开发建设，建设单位也应在先期开发的物业区域配置物业管理用房或配置临时物业管理用房。业主委员会用房不得低于30平方米的地面上独用成套房屋，并具备水、电等基本功能。
作为业主应当按照业主大会的决定缴纳专项房屋维修资金，维修资金余额不足时，应由业主大会就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳房屋维修资金。
物管企业
损毁物业资料追究责任
●住宅建筑面积少于5万平方米的，可以采用协议方式选聘物业管理企业
●住宅建筑面积超过5万平方米的，应通过招投标选聘物业管理企业
物管和住户之间时常因为服务不到位、沟通不够而发生纠纷。此次《通知》不仅对住宅开发建设单位在首次业主大会之前选聘物管的内容和形式做出了规定，还特别规定，业主对物业管理服务质量有意见，可要求物管企业改正，也可以要求召开业主大会，依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。但是，在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费。
物业服务合同终止后，物管企业应按规定在退出原物业管理区域前移交有关的物业、物品、管理用房和相关的档案资料，如有损毁，应按合同约定追究责任。业主或物业使用人欠交的物业管理服务费应由原物业管理企业依法追讨，业主委员会应当支持和协助。原物业管理企业不得以此为理由拒绝移交物业管理经营权。
物管区
不同物管区域可视情况合并
●物业管理区域按城市规划部门批准的项目红线图范围确定
●已实施物业管理的不同区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域
据悉，对零散建设未实施物业管理的区域，可由物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门在街道办事处（乡镇人民政府）的配合下，根据小区规模、社区建设、共用设施设备以及管理维护责任等原则划定物业管理区域并实施物业管理。如果是处于同一街道或位置靠近的物业，基础设施、公共配套设施相关的物业或是适宜统一整治封闭成一个区域的物业等情况的，在综合考虑的基础上可以划入同一个物业管理区域。 |
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