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物业管理之法规解析 ----文章正文
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物管要走了 账目先公示
成都写字楼信息网 物业管理 文章来源：成都商报 发布时间：2005-8-30 |
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物管企业真的就是“请神容易送神难”？业主想要换个“管家”就真的那么麻烦？针对目前物管退出时产生的纠纷，本月底，成都市房管局印发《成都市物管企业退出物业项目管理指导意见》（下称《意见》），以此让物管企业的退出更加有章可循，维护业主和物管企业合法权益。
《意见》即将于9月1日正式实施，全文分为16条，详细列出了业主最有可能遇到的4种物管退出情形，并一一对比列出了解决措施。昨天，本报“房产一号通”86510000请来成都市房管局物管处曾顺涛，与业主和物管企业共同交流新办法。
问：如果业主大会决定提前解除物管合同，但物管公司赖着不愿退出怎么办？
答：按程序，解约90天前，物管区域应召开业主大会会议进行讨论，并作出决定。业主大会在作出决定后3天内，由业委会将解约原因和时间书面告知物管企业，同时将其连同表决结果书面报给当地区(市)县房管部门备案。
按政策，物管企业必须按合同双方约定的时间内退出。如果不按规定退出，而影响了业主大会对新物管的选聘，那么由物管企业承担所有责任。
问：物管要走了，业主该怎样关注新旧物管企业的交接工作？
答：解除合同90天前，物管企业必须写好退出原因、退出时间并以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，以书面形式在物管区域内公告15日。同时，物管企业应当将拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，填写登记表，并书面告知街办（乡镇政府）、社区居委会。
拟退出物业项目管理的物管企业在未正式退出前，应当继续按合同做好物业服务，积极协助选聘新物管企业。实行物业服务收费酬金制的，物管企业应当在解除合同30日前公布物管服务费的收支状况，并将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。物管企业应当在合同终止之日起10日内，向业委会办理移交相关事宜。
问：旧物管走了，暂未选定新物管企业的小区怎么办？
答：如果在约定期60日前仍未选聘到新的物管企业，原物管企业应及时到物业项目所在区(市)县房管部门备案，并告知街办（乡镇政府）、社区居委会。区(市)县房管部门接到备案后7日内，会同街办（乡镇政府）到物业项目听取委会、业主及物管企业的意见，并做好继续管理服务的协调沟通意见。经协调不一致的，可暂由街办、社区居委会进行日常管理。因此，业主不用担心出现物管真空现象。
问：如果业主大会没成立，前期物管服务合同又满了或是要提前解除合同，物管交接该怎么进行？
答：因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业主大会未成立的，在解除合同60日前，原物管企业应当及时到物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，并告知街办（乡镇政府）、社区居委会。区（市）县房管部门接到备案后，将与街办（乡镇政府）到物业项目听取业主、物管企业等的意见，并做协调沟通工作。经协调达不成一致的，可由街办（乡镇政府）、社区居委会组织业主在区（市）县房管部门指导下依法按规定成立业主大会，或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。 |
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