如何界定第二套房成了争议较大的问题（资料图片）

    问：日前出台的房贷新政规定，购买“第二套房”的贷款首付款比例不得低于40%。但在具体的实施过程中，如何界定第二套房成了争议较大的问题。有人呼吁，监管部门应作出详细的标准界定。但也有人认为标准的统一可能会造成“一刀切”，建议应由商业银行自行来把握。请问，在“第二套房”界定标准的把握上，怎样做才最合适？是否应当统一“第二套房”的界定标准？

    ———东方网网民 埃斯库洛德斯

    答：在购买“第二套房”的房贷新规定出台之后，如何界定“第二套房”成了全社会比较关心的问题。

    首先，需要明确的是，房地产调控是一个不断探索和深化的过程，具体执行细则需要在实践中完善。

    从1999年房地产市场开始升温以来，我国的房地产开发量以每年20%以上的增长速度递增，许多城市的新建房屋面积超过了之前存量房屋面积的总和。8年来，我们对房地产市场规律的认识在不断深化，调控的目标和方法也在不断完善。从解决“少数城市住房供应结构不合理”的目标，转变为“增加供给、稳定房价”，近一阶段的目标则主要是针对资本流动性过剩的问题。

    事实上，从2001—2006年，国务院和国务院办公厅出台有关房地产的政策文件共25条，国家发改委、建设部、国土资源部、财政部、税务总局、央行等部委针对房地产市场颁发的政策文件有171件。其中一些政策可能无法在短期内进行充分的试点和论证，也不太可能制订全国统一和具体的操作细则。细则中的字眼差之毫厘，操作尺度可能就谬以千里，涉及的范围和产生的结果也会完全不同。因此，一般来说，房地产调控政策在贯彻中，需要各地和相关部门根据当地发展的实际情况制订方案细则。

    其次，应当看到，有关的界定标准既要打击炒作投机，也要保护老百姓正常的需求。

    具体来说，“第二套房”至今有三个方面界定不明：一是以个人还是以家庭为计算单元；二是以拥有第二套还是第二次贷款购买为界定标准；三是还款结清后是否还算第二套。存在的这一模糊地带，可能导致出现8个不同的界定版本，如果再考虑到家庭结构和住房公积金使用情况的差别，甚至会组合出几十种版本。

    事实上，出台房贷新政策的目的是为了打击房地产投机炒作行为，但是，每一个家庭或者个人的合理需求不可能完全剥离投资性质，以旧换新的改善性需求也常常采用第二套房作为过渡。从这个意义上说，制订统一的标准可能会“一刀”切下很多正常购房者的利益。因此，采取审慎的态度反复求证和小心实践，反映了政府对民生问题的慎重和重视。

    第三，还要看到，相关的技术手段和实施效果都有待评估。

    从法理层面上来说，以家庭为单位的概念是模糊的。法律和契约都是以个人为单位，银行与家庭签订的贷款合同中，家庭各成员是连带清偿责任的关系，其实质还是以个人连带体为单位。我国的家庭结构差异比较大，三代同堂和单亲家庭的需求完全不同。以家庭或者以个人为单位，都可能引起突击离婚、假离婚、被迫分户等规避手段。因而，比较科学的做法是，根据婚姻状态制订个人和夫妻共同体的操作细则。

    从金融企业经营的层面上来看，限制“第二套房”贷款和效益目标有一定冲突。已结清之前贷款、拥有第二套房的贷款往往是最优质的资产。第一套房是生活必需品，贷款出现违约后，银行的没收和拍卖都存在一定的障碍。而第二套房大多是投资品，本身就说明业主的经济实力，即使出现了违约，银行的追款处理程序也相对容易。

    在技术操作层面上，第二套房的核定相当复杂。核定可能会涉及到个人征信、房屋权属状况、家庭结构、婚姻状况等信息，牵涉到民政、金融、房地产管理等多个部门的信息系统，而这些信息系统目前并没有联网共享。即使实现了联网共享，也不能保证所有的居民和房地产数据都会在信息系统中。

    第四，可以预计，税收和金融政策将是未来房地产市场调控工具的首选。

    房地产市场的长期稳定健康发展，有赖于科学的税收和金融政策。税收政策一般用来抑制和引导需求，而金融政策一般用来扩大和解决需求。具体来说，限制第二套住房是节约资源的要求，可以通过开征物业税等持有阶段的税收来实现。而对“第二套房”贷款的限制，是在税收体系短期内无法完善的条件下，为减少金融风险、抑制过度需求而采取的金融措施。