货币政策：明年会继续紧缩开发成本和购房成本预计都将上升

    卢中原认为，今年宏观调控政策的一个明确方向就是货币政策稳中适度从紧。专家们分析认为，明年这一货币政策取向不会改变。

    房地产是一个资金密集型的行业。据统计，房地产开发资金来源中70%一直是来自于银行，依靠于银行。尽管今年以来，房地产企业资金来源结构有所变化，比如说上市企业通过资本市场直接融资占到房地产开发资金来源的比重有所上升，达到了1115亿元，但是在接近3万亿元的房地产投资里，仍有60~70%的资金来自于银行。

    国务院发展研究中心宏观经济研究部部长卢中原表示："根据物价走势的新情况，我个人以为下一步紧缩性的措施还会出台，比如加息，都是有可能的。"他认为，所谓适度从紧就是该提高利率就提高利率，该紧就紧。

    货币紧缩政策除对开发产生影响外，也直接影响到消费。"通过完善和调整财税及金融政策来控制投资，遏制投机炒房，是由当前整个形势所决定的。"秦虹在发言中说，投资性需求对整个房地产市场的持续、健康发展和金融安全都会构成威胁，所以控制投资，抑制投机炒房是房地产调控中很明确的一个政策性趋向。"包括今年央行出台的关于第二套房提高首付，提高利息的一些措施也都是围绕着这样一个目标来进行，我想今后这方面的政策力度仍然会加强，包括我们通过增加持有环节的成本抑制大家在购房投资方面的过旺需求。" 

    现在的货币政策已经进入了活跃时期，比如连续加息，这些货币政策将导致开发企业和购房者的成本增加，将会对房地产的供给和需求产生影响，开发企业和购房者对此都要有足够的预见性。

    供应结构调整：中小户型普通商品房继续获支持非普通住宅开发将受限

    国六条出台"90/70"政策，目的就是在有限的土地上能够供应更多套房子，通过这样的结构调整，通过强制性的规划干预来提高中小户型、中低价位住房的供应，满足更多家庭的住房愿望。秦虹在分析房地产的政策导向时表示，在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解当前在住房问题上的诸多社会矛盾中的一个核心的政策要点。

    "我们觉得由于结构调整在下一轮政策中将是持续、坚定的调整政策，所以对开发企业来讲，普通商品房建设，包括一些政策性公用住房的支持力度会增加，开发这些房子的政策风险性小，市场风险性小，可以获得稳定的利润，因为这部分市场的需求量非常大。"秦虹认为，非普通商品房则将会受到越来越严格的调控政策。

    今后一个阶段，随着结构调整的政策效果逐渐显现，90平方米以下的住房供应量会增大，其中包括普通商品房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量。根据建设部相关部门统计，今年1~8月份，大城市新竣工的商品房里面，90平方米以下的住房比重已经达到50%左右。

    住房保障：建立三层保障体系求助性、援助性、互助性保障针对不同收入人群

    通过加快建立住房保障体系的建设，满足低收入家庭的住房需求，这一政策将继续被强调。根据建设部目前整体制度上的安排，住房保障大体分三个层次：

    第一，是救助性的保障。就是对那些基本没有住房支付能力，生活特别贫困的家庭采取救助性的援助，救助性的资助，救助性的保障，如残疾人、没有经济来源的。

    第二，就是政府对贫困家庭采取援助性的住房政策。援助性的住房政策主要是通过贴息、贴租，包括经济适用房等相对比较低的公共住房的供给来满足中等偏下的有一定收入能力但是购房能力又很不足的家庭来满足他的住房愿望。

    第三，层次是互助性的保障。就是通过缴纳住房公积金，政府以免税、低息贷款援助的方式，使虽然有比较强的住房支付能力，但是由于住房资金需求量比较大的中等偏上收入家庭实现住房的愿望。

    土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应

    规范市场秩序是宏观调控的一个非常重要的内容，这些年一直是作为市场治理整顿的重点，其中之一就是加强存量土地开发进度的管理，增加市场的有效供给。

    "缓解供求矛盾，增加供给是一个很重要的举措，但是由于新增建设用地控制得非常严格，要增加供给的重要途径就是要加强存量土地的开发进度，改变过去大盘供应，长时期滚动开发的格局，这肯定是一个政策的方向。"秦虹说，今年国土资源部出台的一些政策都体现了这个趋势--缩短开发周期，明确开工、竣工时间等一系列措施，就是为了加快存量土地开发的进度；土地增值税等一系列政策的调整，也是为了挤出存量土地，限制开发企业的囤地行为，加快开发进度，使市场有效供给能够增强。

    节能减排：将出台强制性措施建筑耗能量有可能被列入合同

    在整个宏观调控政策里，长远的公共利益越来越受到重视，受到关注。
十七大报告提出来要加快转变经济"发展"方式，九五计划则提出要转换经济"增长"方式，为什么要做这样的变动呢？卢中原的理解是：经济增长主要关注的是总量扩张，速度加快，投入产出过程的效率提高，但是经济发展不光关注这几个，它还关注增长的协调性、可持续性、公共性和共享性。

    节能减排是国家战略性的目标，目前全国每年城乡住宅竣工量是13亿多平方米，城镇竣工的住宅每年是6亿多平方米，建造住房消耗大量的物质材料，所以节能减排这样一个战略性目标对房地产的发展也是一个长久、持续的挑战。

    秦虹表示，建设部正在通过两项措施来提高房地产业的节能效率、推动节能减排，一是把节能减排的一些技术性标准以强制性执行标准来推广；另一个是以激励措施来推进节能省地的建设。

    秦虹透露，修订中的"城市房地产开发经营管理条例"可能会增加这些内容：新建商品房销售时的买卖合同、质量保证书、使用说明书等文件里必须载明耗能量、节能措施等相关的指标。各级建设主管部门对不符合节能减排有关法律法规和政策规定的工程建设项目，不允许发放规划许可证和通过施工图的审查，也不得开工建设。