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顾云昌:不“变”将会死路一条 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 0楼 发表于: 2015-01-22
1月16日下午,全联房地产商会联盟执行主席全联房地产商会联盟执行主席顾云昌,在2014中国房地产年度红榜大会上做了“开创中国房地产的新时代”的主题演讲。他表示,“白银时代”中国的房地产将发生剧变。“变”是转型时期的主要特征,也就是我们所说的结构调整,或者改革,因为不变将会是死路一条。 QSOG(}w  
    “而这一‘变’字主要涵盖了九个方面:市场变态、政策变味、发展变速、产业变型、企业变制、产品变新、融资变通、投资者变路等等。”顾云昌表示。 QSOG(}w  
    2014年,“新常态”成为中国房地产乃至中国经济发展过程中的一个最关键的词语。在顾云昌看来,“新常态”主要有三个特征,一是增速放缓,二是结构调整,三是理性回归。而这其中又包括三个“中高”:第一就是经济速度放慢了,但是必须保持中高速。如果进入低速,中国可能陷入陷阱。第二,产业往中高端走。第三,产品的质量包括服务质量,要中高档。 QSOG(}w  
    以下为演讲实录: QSOG(}w  
    顾云昌:地产中国第六届年会,我是常客,从第一届开始,年年有变化,年年有红榜,年年有创新,年年有变化。今年的变化是什么呢?60后先说,70后在他后面说?60后说,2014年,70后说的是以后的,所以这个难题很大,所以想了半天我也没有好PPT,我想等任总讲完以后我再讲,他讲的太多了,我再讲就罗嗦了。 QSOG(}w  
    当然现在中国正值经济界最响亮词就是“新常态”,我就想从经济新常态,楼市新时代,这个角度来谈我的观点。 QSOG(}w  
    新常态大家都知道,其实中国新常态的提出要比国际上提出要晚5年。家在2008年、2009年就提出来,当然他的新常态和我们现在的新常态不一样。为什么现在提出?考虑中国整个发展,真正转型恐怕是这两年才是真正做到了。 QSOG(}w  
    而在全世界都展示的时候我们还在搞发展,中国现在进入新常态了,当然是总书记提出来,习大大提的问题,当然都要响应。 QSOG(}w  
    新常态有几个特点?有三特征,第一个特征就是增速放缓,第二就是结构调整,深度调整。第三,就是分析。 QSOG(}w  
    第三,三个中高,就是经济增长速度放慢了,但是必须保持中高速。如果进入低速,中国可能陷入陷井。第二,产业往中高端走。第三,产品的质量包括服务质量,要中高档。这三个中高对房地产来说也是重要原因。 QSOG(}w  
    从四中全会角度提出三个新:第一,新增长点。四中全会提出发现和培育新增长点,新增长点在哪里?我们耳熟能详的就是朱镕基在1997年提出来把住宅作为新的增长点,于是有今天新的增长点。到了今天,这两个增长点已然发挥作用,我觉得中国仍然处于老百姓消费的房车时代,住房消费为主导的时代。这样情况下发现和培育新的增长点,这个增长点是什么?就是战略性的新兴产业和服务业。 QSOG(}w  
    第二就是新的发展空间,新的发展空间是什么?就是优化发展空间,经济发展的新空间。那么提出了京津冀一体化和沿长江带,这个就是新的发展空间。 QSOG(}w  
    第三个就是新型城镇化,我认为在新常态下面是不是可以从这三个方面来描述。 QSOG(}w  
    重点我想讲对楼市新时代做一个回顾。那么我们现在大家都说,过去十年,有人说十五年是中国房地产的黄金时代,我记得在2012年的时候,2013年初,我当时认为中国房地产正在唱两首歌,一首歌叫吻别,一个叫牵手,吻别房地产的黄金时代;牵手房地产的白银时代。房地产不得不和黄金时代吻别了,这个时代过去了。我们回顾一下黄金时代,一个叫做在产业发展中是超级繁荣的,我曾经说中国房地产业的发展像火山一样爆发,老百姓住房需求通过住房制度改革,世界绝无仅有的住房制度改革,中国体制全部改变,结果爆发出来火山一样的需求,所以有人说这是超级繁荣。 QSOG(}w  
    第二,我们企业就是野蛮生长,那么全世界共同关注的问题,骂声最强的,最多的就是房价是脱缰的野马,这就是黄金时代的标志,当然这个过程当中,我们开发企业,我至今还记得,在本世纪初的时候,有几家开发商都跟我们说,一不小心进入房地产业。土地让我们拿,将来赚了钱再给政府,一不小心就发起来了,这就是黄金时代。 QSOG(}w  
    一不小心就发起来了,这是房地产行业在黄金时代的遭遇,应该说遍地都是黄金,大大小小的企业都赚了金子。就连我们投资者稀里糊涂买了几套房,都成了富翁了,这就是黄金时代。 QSOG(}w  
    那么到了白银时代会怎么样?我觉得白银时代将是中国房地产发生一个剧变。刚才主持人说“变”,我感觉这不太好,当时陈水扁上台的时候就是阿扁,“扁”和“变”在台湾是同声的,我们现在是变,当然他把自己变进去了,我们要把中国经济房地产变上去。现在说话当中要注意,你进来了,不能说你进去了。你出来了,你上去了。千万不能说你进去了。 QSOG(}w  
    怎么变?要变上去,它变要变进去了。当然变是转型时期的特征,也就是我们的结构调整,这就是我们的改革,因为不变将会死路一条,无论是中国经济,中国房地产业还是我们的企业都不变。 QSOG(}w  
    那么我曾经罗列了9个变,一个叫市场变态,市场状态变化,一个叫政策变味,政策的味道变了,第三个叫发展变速。房地产的发展速度肯定要变的,产业变型,转型,变型,企业变制,企业的制度在改革。我们现在房地产企业制度大大小小都在进行改革,产品要变新,融资要变通,房地产融资渠道变通,投资者的投资,投资者也在变图。过去我们主要是什么?通过买房,通过投资砖头赚钱,恐怕以后这个路要变了,恐怕要投资房地产的金融产品来获得利益。 QSOG(}w  
    最后动力要变坏,房地产发展的动力一定要切换的,切换我们增长点,切换我们发展的动力,下降的动力,当然变得还有很多,我罗列了九个方面,当然时间关系不可能全部展开,我重点讲讲关于市场变态的问题和政策层面的变味的问题,以及我们行业变形的问题。 QSOG(}w  
    市场的变态现在看来中国房地产市场状态的确变化,也就是说过去我们中国房地产市场长期以来基本上进入卖房市场,总的小时进入买房市场,真正进入买房市场是2014年最明显。因为2013年有一个小周期的高潮,我们大周期从黄金时代进入白银时代了,我们小周期也过去以后,走下坡路的时候,市场就变态了,可以用三句话概括,第一,竞争加剧。第二句话叫做洗牌加快。第三句话叫做利润摊薄。这是我对中国房地产进入麦房市场以后,市场变态以后的一个观测。竞争加剧大家都体会到了,现在谁能说有日光盘,日光盘见不着,月光盘也少见,因为现在控制力高。 QSOG(}w  
    国家统计局颁发数据看到待售面积,讲的是一年以后又卖掉了房子,因为数量不多,才6亿平方米,一年卖掉多少房子?十几亿平方米,半年消化量,当然不多,在库存量远远不止这个,还有已经开盘了没有卖出去的房价,我估计最起码有15、16亿平方米的房子在卖,这就是市场竞争的原因。凡是供大于求情况下肯定市场竞争。 QSOG(}w  
    最后出了事情大家都知道,“倒奶”,年轻时候学习政治经济学,奶农说我送给人家说可以,到城里运费我受不了,有人怀疑我这个奶有问题,我送过去没有人喝怎么办?就是倒奶也是新常态的表现,中国经济进入一种新常态了。房地产进入新常态,最大的标志是买房市场,在这个情况下面其结果是洗牌加快。 QSOG(}w  
    我们看到了今年发榜,红榜里面有哪些企业,两个两千亿,七个一千亿,我们看到越是排在前面的,增长幅度越大,基数很大,增长幅度也很大,排在100亿以上,增长速度不如300、500亿的增长速度,这就是现在洗牌加快。 QSOG(}w  
    在他们迅速增长时候,全国房地产销售面积多少?同比下降了8%左右,上市公司,上海绿地的指标,去年销售增长接近了50%的增长,全国下降了8%,那么这一对比就知道肯定是企业没有生产利润,他们消亡了。我看到一个资料,这三年来全国房地产的企业的数量从8万降到5万多,一年平均下来没有了一万多个,这就是洗牌加快,这是相当残酷的,市场经济是不流泪的,能行就活下来,不行就下去,好在房地产有一个特征,没有听说几个老板,光说个别跑路的,没有听说上吊自杀的。为什么?因为最差的老板他有土地,好在中国土地市场一个怪象,房价、地价也在往上涨,去年全国平均房价温和下行,统计局下降同比下降了2%、3%、5%,6%,最多10%左右。但是全国土地价格怎么样?12月份数据没有出来,11月份出来是这样的,全国土地交易量,开发商买地数量同比下降14.5%,但是买地价款只下降了5%,充分说明房价温和下行,地价是在大幅度的上升,这就是中国的土地制度。 QSOG(}w  
    在这样情况下,最后拿了高地价的,就看企业的表现,所以不行的,没有实力的,没有资金的,没有品牌的,做得不好的,被兼并,被合作,好在土地还值钱,赚得少一点就是了。这样趋势恐怕在未来白银时代将会延续,所以有人预测白银时代10年以后,20年以后,重要性房地产数量会减少50%,剩下10%,也有人说20%,因为以后的事情谁都不知道,但是数量绝对值下降,大幅度下降是必然的。 QSOG(}w  
    第三,利润的结构。房地产开发利润原来说是像脱缰的野马,拿到土地就能赚钱,现在不一样。我看了上市公司报表,这几年上市公司报表净利润每年在下降。现在搞得好的,12%、13%的净利润还好,差得一点就是8%、9%,有15%、16%、17%的净利润明显下降了,当然这种下降还是好多了。我最近参加一家装修公司的会议,我问他你的净利润多少?他说到8%,我们行业目前的利润率仍然是比较高的,所以为什么叫白银时代?我认为关键在这儿。 QSOG(}w  
    因为我们制造业的利润,有的只有2%点几,有的4点几,有的5点几,一吨钢铁最后利润多少?有人说买一个冰棍,我具体没有研究过。所以我们怎么看房地产业,这样形势下,看看房地产是好的产业,这是我想讲的关于市场变态的问题。 QSOG(}w  
    市场变态情况下可以下降,如果说黄金时代,大大小小房价都能减到黄金,但是在白银时代,并不是所有企业都能赚到银子的,不仅赚不到银子,还会被淘汰,这就是对白银时代的行业提出了这么一个问题。 QSOG(}w  
    其实白银时代对于我们行业来说不是坏事,我认为在黄金时代吻别的一句歌词就是吻别在狂澜之夜,我们房地产是吻别的狂澜之夜。但是现在进入白银时代了,牵手白银时代?怎么牵手?我们要看到在黄金时代并不是所有指标都是黄金的,在白银时代并不是所有的指标都差于黄金的,而且主要的指标我认为应该比黄金时代还好。比如对我们这个行业的进步我觉得是大大有利的。一个好的行业,一个成熟的行业必然是经过激烈的竞争,有风雨交加的洗礼才能够成熟。一个好的企业必然经历过高高低低的成功和失败的两方面的磨炼,才能够取得好的业绩,或者说用马云的话说,一个好企业一定是在坏的环境下面成长起来的,我觉得这话讲得有道理,看起来市场竞争形势很激烈,但是对真正企业是有好处的。从这个意义上讲,我们房地产业将在白银时代,从过去的野蛮成长走向理性成长。 QSOG(}w  
    第二,对消费者也是有利的。因为在黄金时代不管什么样的产品都能卖得出去,买得差的产品的人,实际上最大的受损者,但是在白银时代必须是好产品,性价比好的产品才卖得下去,对消费者卖到的,你可以买的时候比较,可以挑选,最后得利者是消费者,会得到性价比合理的,更能赏心悦目满意的产品。所以不要认为黄金时代好,白银时代不好,从根本上来说行业进步,企业进步和消费者满意度,都会在白银时代得到体现。 QSOG(}w  
    这是市场第二点政策变味,我们从2014年看得到的,好多人问为什么中央经济工作会议连续两年不提房地产调控?更不提房价?这在旧常态下,有人对房价,一提房地产就是房价,中央政府就是恰恰说房地产调控,说房地产不提房价,这两个老百姓,全世界最关心的问题,这不是疏忽,这说明党中央的英明,这是表扬党中央。因为真正按照三中全会提出来,让市场在资源配置中发挥决定性作用,这一条在房地产市场中发挥作用了。 QSOG(}w  
    因为在我看来决定房地产市场,一个是现在讲的,决定中国房地产市场发展的速度,发展的规模其实就是人口红利。中国的经济发展到本世纪初的时候,正是中国的人口红利爆发的年代,中国的买房者,全世界的买房者,第一次买房30岁左右,第二次买房40岁左右,本世纪末,上世纪初的时候,符合这样年龄段的买房者是达到了一个高峰,这时候有一个住房改革的政策出台,人口红利加上改革的促进必然造成了中国房地产市场今天的繁荣,必然出现超级繁荣,这是必然的,不是任何政策能够指导的,当然住房政府改革也是政策,光有人口红利,没有改革发挥不出来,光有改革,没有人口红利,同样没有这样的速度和规模。 QSOG(}w  
    那么这个情况下我们看看整个房地产市场变化,那么发展到今天应该说有一个阶段性,为什么我们现在会进入到一个白银时代?而不是继续在黄金时代,而就是人们常问的,为什么现在进入新常态,这一点不用多回答了,因为我们人口红利,我们的发展阶段造成的。 QSOG(}w  
    要使房地产市场保持稳定健康发展,靠什么?一个刚才说的本身的需求,供有和需求关系非常好,如何协调好这种关系,用行政性限制是没有办法的办法,如果是好办法你跟我说,因为我参加过这个座谈会。现在房价上涨过快怎么办?你们给我想办法。我们的目标就是定在房价上面,得出结论只能是这样的,没有找到房价背后的原因是什么?现在各位都越来越清楚了。什么原因?中国有三大原因,第一,货币原因。第二,土地原因。第三,金融原因。今天上午我看了一段讲的我们的M2,2014年的M2增长只有12.2%,尽管我们新增贷款达到9.78万亿,达到了历史的高点,但是我们的M2的增长速度已经降到了12.2%,应该说这是非常合理的意见。但是我们过去20年当中我们的M2平均增长多少?20%,根据经济学原理,M2应该等于什么?我们的叶剑平教授在这儿,M2应该等于GDP+CPI,我们GDP10%,CPI3%、4%,再加一点就是15%、16%的增长,4到6个百分点,M2跑哪去了?跑到房地产领域里了,跑到地价里去了,跑到房价里去了。 QSOG(}w  
    我也查过美国的资料,美国过去同样的年代当中,他们的M2增长速度就相当于CPI+GDP。而我们的M2和它的之间差了4到6个百分点,那么到房价里面去。所以没有控制M2的源头,一味打压房价,就是得了一个器质性的问题让病人吃止痛片,没有什么效果。 QSOG(}w  
    第二,土地问题。中国的土地制度没有办法,目前为止中国土地制度改革可能会有突破,我们期待有突破,因为我们的习大大提出来下一步农村土地制度改革要保三个主线,假如说反过来,三个底线保证情况下,我们可以突破的话,除了三个底线有其他突破,土地改革可能是更大一点。 QSOG(}w  
    为什么北京的房地产价格,房价出现了同比的下降,环比下降,但是北京的土地价格去年达到多少?比今年涨了多少?4个亿涨幅是最快的土地价格。这样的土地制度,这样的财税体制,地方政府不得不靠土地吃饭,地方政府也必然靠涨地价来获得更多的财政收入,来支持地方的投资和公共产品建设等等,这无可置疑。 QSOG(}w  
    房地产市场变化到了政府的层面,政府的政策变味,那么现在看来一个是市场化的趋向,一个就是长期化的趋向。房地产应该从建立长效机制着手,现在看长效机制已经开始建立,表现在三个方面。第一,金融方面。第二,土地方面。第三,税收方面。那么这些都知道,土地方面三个底线,金融方面93年文件当中我们光注意到了首套房的可以享受政策和变化,已经还清二套房的贷款变化,其实更深含义是提出了三个方面的融资渠道。一个叫MBS,一个叫银行间的发债,第三就是瑞斯。 QSOG(}w  
    土地方面三个底线,还有税收方面推进房地产税收的,房地产的立法。这方面我觉得正在开建,这就是今后房地产归纳起来一句话,不将是看政府脸色,也不将是随着政策变化而变化,而是随着整个市场化进程而变化,随着长期的长效机制建立,使我们房地产市场从狂乱发展达到理性发展,这是恐怕这样一种轨迹。 QSOG(}w  
    那么这样发展当中我觉得要关注货币政策和金融环境变化,可能对房地产至关重要。为什么我们在过去若干年当中的房价上涨过快,刚才讲主要是货币政策,M2的问题,如果全国M2控制在一定涨幅当中,有理由认为中国房价将保持相对平稳。所以M2的环境和金融环境密切相关起来,你要促进房地产市场发展,真正像930文件讲的金融支持房地产,930文件题目大家知道吗,叫金融支持房地产的若干意见。 QSOG(}w  
什么意思呢?我看到的资料,刚才任志强讲了很多关于金融问题,我也非常赞成,决定房地产市场冷热的是金融政策,中国现在首付款30%,第二套房付款是50%到60%,平均下来多少。你知道美国首付款比例多少吗?3%。因为有些人是零首付富的,大多数人可以通过政府的担保,5%的首付,这样金融支持,才有美国市场在次贷危机以后逐步复苏。中国房地产松绑是松了,但是没有完全松开,比如一线城市还没有取消限购,在金融对房地产支持方面差很多很多。一个就是刚才我说的首付款比例问题,还有利率问题更关键。利率现在几个城市有7折,没有,8折也没有,9折有一点点,这些事情我觉得通过金融改革来推动房地产市场。 QSOG(}w  
    那么我相信中国经济要保持稳增长,离不开房地产的稳增长,所以这就是我们要考虑的问题。 QSOG(}w  
    第三个层面简单讲讲房地产的转型问题,房地产要转型,行业要转型,产品要升级,转型体现三个方面。第一个方面就是我们多元化,经营的多元化。第二就是融资的多元化。第三就是企业管理的集约化。这是充分体现房地产转型的三个方面。 QSOG(}w  
    产品升级方面,也是朝着三个方面。第一个方向是绿色化。第三个方向是差异化。第三个方向是服务化。中国房地产人已经充分认识到了,新型城镇化要以人为本,房地产的发展也将从以物为本转向以人为本。我们过去目标都盯在房子上面,盯在物业管理上面,现在开发商、管理者都已经开始转变了,把目标不是定在房子上,是定在人上面,以人为本,真正考虑人的买房需求,入住以后的需求,如何满足他的需求。 QSOG(}w  
    从过去的物业管理转向了社区服务,服务谁?不是服务房子,是服务人。未来中国,未来中国房地产业一定要遵循以人为本,以人为核心。那么才是我们创新发展切换的一个动力。最后一句话,只有全心全意为人民服务,人民币才能够真心实意为你服务。 QSOG(}w  
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